Como alugar moradia na Alemanha:
Você está vindo para a Alemanha e necessita de um lugar para morar. A seguir, serão passadas diversas informações sobre a locação de um apartamento ou uma casa na Alemanha.

Como a situação do mercado imobiliário varia de cidade para cidade e de região para região, o texto se concentra na procura de imóvel na capital alemã, mas vale seguramente, pelo menos em grande parte, para qualquer outra cidade.

1. Como está o mercado imobiliário de Berlim?

Bom, desde a reunificação alemã, Berlim tem se tornado um destino predileto de muita gente, que vem tanto de dentro como de fora da Alemanha.

Além disso, Berlim é hoje um local muito cobiçado por investidores e para a especulação imobiliária. Principalmente na parte oriental mais central, onde havia muitos prédios velhos, os investidores têm comprado muitos imóveis, reformando ou derrubando e transformando-os em imóveis de luxo, retirando assim muitos objetos do mercado imobiliário para o cidadão comum. Essa redução da oferta combinada com aumento do número de pessoas que estão se mudando para cá tem causado uma escassez de ofertas, principalmente de moradia barata.

Ainda assim, o mercado imobiliário de Berlim ainda é bem mais acessível que em outras cidades grandes da Alemanha (como Munique ou Hamburgo) ou da Europa (como Londres ou Amsterdam).

A procura pode demorar um pouco e ser exaustiva, mais com um pouco de perseverança ainda se encontra algo em conta.

2. Procurar à distância ou diretamente no local?

Para alguém que está ainda no Brasil e não conhece a cidade, é meio aventuroso alugar um imóvel à distância, já que procurar uma moradia implica em muitas coisas que dificilmente poderão ser esclarecidas pela internet ou telefone: vizinhança, estado do apartamento e do prédio ou até mesmo os “bons ou maus fluidos” do imóvel.

Portanto, é mais recomendável locar algo provisório para o primeiro período (talvez um quarto em uma república?) para depois procurar com calma diretamente no local.

Mesmo não sendo recomendável alugar à distância, é bom começar logo a pesquisar para pelo menos ter uma ideia dos preços, dos bairros, etc. Para quem não conhece nada da cidade, a comunidade brasileira local pode dar uma ajuda, por exemplo, em grupos em redes sociais.

Aluguel à distância aumenta também o risco de fraudes por pessoas que alugam um imóvel a quem vem de fora, pede algum adiantamento, mas depois o imóvel nem existe (-> vide ponto 9).

3. O que precisa e quanto quer/pode pagar?

Antes de qualquer outra coisa, defina que tipo de moradia você precisa: um quarto, uma quitinete, um apartamento quarto e sala, dois quartos, uma casa com jardim, etc. Isso vai depender de você estar vindo sozinho ou acompanhado (cônjuge, filhos…) e naturalmente também do preço de aluguel que está disposto e pode pagar.

Repare que em alemão não se diz, por exemplo, “quarto e sala”, mas “dois cômodos” (zwei Zimmer). Um apartamento de 2 quartos seria então “3-Zimmer-Wohnung” (3 cômodos, sendo dois quartos e uma sala).

Repare também que em determinados bairros, por terem uma localização central ou simplesmente por serem mais badalados, a oferta é pouca, a procura é grande e, consequentemente, os preços são altos. Isso vale, por exemplo, para os bairros Mitte, Prenzlauer Berg e Kreuzberg, mas essa área “mais atraente” tem crescido e se alastrado por outros bairros.

Como o transporte coletivo em Berlim é excelente e se chega rapidamente no centro de praticamente todos os cantos da cidade, vale a pena refletir se não seria melhor morar um pouco mais afastado e pagar um aluguel bem mais em conta.

Tenha cuidado também com a infraestrutura do local: há supermercado(s) próximos, jardim de infância, escola, qual a distância até a próxima linha de transporte público, etc.?

E pesquise também se não há problemas sociais, drogados e afins. E veja a distância e como chegar a seu trabalho/à escola ou universidade.

4. Quanto custa o aluguel?

Bom, isso não dá para ser respondido de forma global. O preço de um imóvel depende de vários fatores: bairro, nível de conforto/luxo, prédio novo ou antigo, prédio antigo reformado ou não e até mesmo do andar em que o apartamento se encontra (apartamentos térreos são muitas vezes mais baratos do que em andares mais altos). O valor do aluguel é pago adiantado, no início de cada mês.

A seguir, uma pequena visão geral dos preços médio de apartamento de até 3 cômodos, em Berlim, com valores aproximados, pesquisados na interbet, que devem ser vistos somente como referência:

LocalizaçãoCômodosÁrea aprox.Preço “frio”1) prédio novo/reformadoPreço “frio” 1) prédio antigo
Central1 Zimmer15 a 35 m2400 a 700 euros2)250 a 600 euros
2 Zimmer40 a 60 m2500 a 800 euros2)350 a 700 euros
3 Zimmer60 a 90 m2600 a 1200 euros2)450 a 800 euros
Bairro mais afastado3)1 Zimmer15 a 35 m2250 a 600 euros2)200 a 500 euros
2 Zimmer40 a 60 m2350 a 700 euros2)250 a 600 euros
3 Zimmer60 a 90 m2400 a 900 euros2)300 a 800 euros

1) Preço “frio” significa o aluguel líquido, sem despesas com aquecimento, água, manutenção do prédio, etc. (-> vide ponto 5)

2) Esse tipo de apartamento existe no valor mais baixo, mas não é muito fácil de encontrar. Na área mais central de Berlim, o mais provável é encontrar algo no valor mais alto apresentado na tabela ou mais alto ainda.

3) Um bairro mais afastado nem sempre é mais barato. Na região sudoeste de Berlim, por exemplo, a moradia é cara, apesar da distância do centro, já que se trata de uma área habitada por pessoas de maior poder aquisitivo.

Os valores de aluguel de uma casa são bem mais altos que o de apartamento e, na área central, praticamente impagável para quem não tem dinheiro sobrando.

Uma outra possibilidade seria morar fora de Berlim, no estado de Brandemburgo, num lugar com acesso fácil para cá, onde os preços são bem mais baixos (a diferença é marcante!), mas aqui deve-se ter cuidado com um aspecto: em muitas localidades em Brandemburgo, os nativos são preconceituosos com quem vem de fora, principalmente se for alguém de pele escura. Um fato triste, mas infelizmente real. Seria importantíssimo se informar anteriormente sobre esse aspecto antes de se decidir por morar fora da capital alemã.

5. O aluguel “frio” (kalte Miete) e o aluguel “quente” (warme Miete)

O preço do aluguel na Alemanha é composto do valor do aluguel propriamente dito (kalte Miete) e das despesas adicionais (Nebenkosten). A soma (kalte Miete + Nebenkosten) resulta no aluguel “quente” (warme Miete) que é o valor total a ser pago ao locador.

Os custos adicionais (Nebenkosten)

Além do aluguel (kalte Miete), cobra-se esses custos adicionais (Nebenkosten) para cobrir as despesas com aquecimento (quando ele é central), água, elevador, manutenção do prédio, recolha do lixo, etc., um pouco comparável com a taxa de condomínio do Brasil.

O valor dos “Nebenkosten” é pago a cada mês, adiantado, junto com o aluguel. No final do ano, o locador faz as contas das despesas e cobra a diferença do locatário, caso elas superem o valor já pago, ou reembolsa a diferença, caso as despesas tenham ficado abaixo do valor cobrado. Se a diferença entre o valor cobrado para os “Nebenkosten” e o valor das despesas reais for muito grande, o valor pago mensalmente pode ser adequado, para cima ou para baixo, a depender de se ter pago demais ou de menos.

6. Outras despesas

Além das despesas já descritas acima (aluguel + custos adicionais), você terá custos ainda com telefone, energia elétrica, eventualmente TV a cabo e afins.

7. O aquecimento

aquecimento-alemanha

Os custos com o aquecimento (e água quente) pesam bastante no bolso do locatário. Por isso, é altamente recomendável ter cuidado com desperdícios, mas também com o tipo de aquecimento disponível no prédio:

– O aquecimento pode ser central (Zentralheizung) ou individual (Etagenheizung), sendo que o central é mais confortável por dispensar uma caldeira (Boiler) dentro do apartamento, mas tem a desvantagem de ser usados por todos os moradores do prédio, podendo acarretar despesas mais altas, já que, por exemplo, alguma perda não mensurável termina sendo paga por todos. O aquecimento individual tem a desvantagem de se ter um “monstro” (caldeira) dentro de casa, mas tem a vantagem de ser usado só pelos moradores do apartamento, permitindo um melhor controle dos custos. Mas para que não haja mal-entendidos: mesmo quando o aquecimento é central, é cobrado do locador somente seu consumo, que é medido por aparelhos fixados nos radiadores dentro do apartamento. Mesmo assim, a despesa pode ser maior, já que a caldeira se encontra longe dos radiadores (normalmente no porão do prédio). Como a água quente tem então que ser transportada por todo o prédio, pode haver, como dito, perdas, a depender da qualidade da isolação dos tubos. Essa perda, que não é medida, é então dividida entre todos os moradores do prédio.

– Tenha cuidado com aquecimento elétrico, seja do ambiente ou da água nas torneiras, já que a energia elétrica é mais cara que gás ou óleo e termina pesando bastante no boldo do locatário.

– Apartamentos em prédios novos ou totalmente reformados são mais caros que em prédios antigos, mas, como esses prédios novos têm um melhor isolamento térmico, reduzindo os custos com o aquecimento. Por isso, se a diferença no aluguel for pouca, pode terminar valendo mais a pena alugar algo em um prédio mais novo.

Desperdícios

Faça um favor a seu bolso e evite desperdícios de energia, que é cara na Alemanha. Evite, por exemplo, andar de short e camiseta dentro de casa no inverno com o aquecimento a todo vapor – faz mais sentido vestir uma calça comprida, meias e um pulôver. É bom controlar se as janelas vedam bem, principalmente em prédios antigos, e, caso não, pode-se comprar uma fita adesiva de espuma para colar nas superfícies de contato da janela, melhorando a vedação. Janela mal vedada é, no inverno, dinheiro jogado fora.

8. Onde procurar?

Bom, aqui existem três formas básicas: internet, jornais locais e “propaganda de boca”: existem vários sites que oferecem apartamentos para alugar, muitos locadores anunciam em jornais locais e pode-se ainda perguntar às pessoas (por exemplo, pessoas conhecidas ou em grupos em redes sociais) se alguém sabe de algo para alugar.

Alguns sites de procura de imóveis:

Immobilienscout24
O maior site de busca de imóveis na Alemanha

Studentenwohnungen
Site com oferta de apartamentos/quartos para estudantes, moradia temporária

Studenten-WG
Oferta de apartamentos e quartos para estudantes, apartamentos mobiliados, moradia temporária

WG-GESUCHT.DE
Site com oferta de quartos de estudante em casas compartilhadas/repúblicas

AIRBNB
Moradia temporária em casas privadas

IMMOWELT.DE
Site de busca de imóveis em geral

Também aqui é recomendável buscar mais informações sobre mais opções na comunidade local, por exemplo, através de grupos no Facebook.

9. Cuidado com fraudes

Como já dito no início do artigo, há perigo de fraude na busca de moradia: o trambiqueiro oferece um apartamento que nem existe (ou existe, mas não é dele), pede algum adiantamento e depois desaparece com o dinheiro. Aqui o perigo é maior quando se está longe e se busca à distância, pela internet. Fique atento! Evite esse tipo de fraude observando o seguinte:

Nunca pague nada adiantado. Desconfie se alguém quiser algum adiantamento, oferecendo enviar as chaves pelo correio. Isso não é de praxe na Alemanha. Aqui NUNCA se paga nada antes da assinatura do contrato e da entrega das chaves.

10. Alugando por imobiliária

Até pouco tempo atrás, o locador podia contratar uma imobiliária e era o locatário que tinha que pagar a comissão do corretor. A lei foi mudada e hoje quem paga o corretor é quem o contrata. Ou seja, se um proprietário contratar uma imobiliária para alugar o apartamento, quem paga o corretor é ele. Recuse-se se alguém quiser cobrar essa taxa de você. Você só tem que pagá-la se foi você que contratou o corretor, que pode então cobrar de um a três meses de aluguel (kalte Miete), mas nunca mais que isso.

11. O contrato de aluguel

contrato-aluguel-alemanhaUma coisa que você talvez estranhará na Alemanha: você assinará o contrato e ninguém pedirá reconhecimento de firma. Quando você assina o contrato, sua assinatura tem validade, não sendo necessário nenhum tabelião para confirmar isso. Isso não vale somente para contrato de aluguel, mas para quase todo tipo de contrato. Mas nunca caia na bobagem de querer dar uma de espertinho e achar que pode assinar errado de propósito para supor depois que não foi você que assinou. Isso seria crime (Urkundenfälschung) e dá cadeia. Teoricamente, até um contrato de boca vale na Alemanha, mas não é recomendado, pois, em caso de discórdia entre as partes, pode ficar difícil provar o que realmente foi acertado.

Teoricamente, o locador pode escrever o que quiser no contrato, mas qualquer cláusula que contradiga as disposições legais perde sua validade jurídica. Nesses casos, vale sempre o que for previsto na lei.

12. A fiança (Mietkaution ou Mietsicherheit)

Normalmente é cobrada uma fiança (Mietkaution ou Mietsicherheit) de, no máximo, 3 meses de aluguel (kalte Miete). Essa fiança tem então que ser aplicada pelo locador e devolvida com juros ao locatário quando ele sair do apartamento, caso tudo esteja em ordem. Caso o inquilino tenha quebrado algo, o proprietário pode segurar a fiança (ou parte dela) para cobrir os custos do conserto.

Há ainda a possibilidade de apresentar um fiador, que se responsabilizaria por eventuais danos (Mietbürgschaft), mas isso tem sido cada vez menos praticado. O que ainda é muito aceito é quando seu banco assume esse papel (Bankbürgschaft), mas os bancos só fazem isso normalmente para clientes já bem conhecidos por eles ou exigindo alguma garantia.

13. A entrega das chaves

Normalmente as chaves do apartamento é entregue após uma inspeção do apartamento pelo locador e pelo locatário juntos. Atenção: esse é um momento muito importante! Exija que tudo seja protocolado pelo locador, apontando falhas, coisas quebradas, por menores que sejam. Não tenha receio de parecer chato, pois isso pode sair caro para você depois. Uma coisa quebrada não protocolada pode depois ser cobrada de você. Exija o protocolamento das falhas e guarde sua cópia do protocolo junto com o contrato de aluguel. Talvez você precise dele ao sair do apartamento.

Certifique-se também de que o locador lhe entregou todas as chaves. Existem locadores que seguram uma chave para ter acesso à sua casa, não para roubar ou algo parecido, mas para algum caso de emergência ou mesmo para controlar como você vive no apartamento. Saiba que ele não pode reter chave alguma sem seu consentimento (às vezes é bom ter uma chave na mão de alguém para o caso de você perder a sua ou para o caso de alguma emergência, mas isso é VOCÊ que decide!). Se tiver dúvidas de que recebeu todas as chaves, você tem o direito de trocar o cilindro da fechadura, mas, ao sair do apartamento, coloque novamente o cilindro original.

14. Os vizinhos

Antes de alugar um imóvel, tente se informar como é a vizinhança, como são as pessoas à sua volta, com quem você terá obrigatoriamente um contato mais estreito. Veja quem é o vizinho do lado, veja se alguém não gosta de estrangeiros e tente saber como é “paz social” no local.

Depois de mudar, vá até os vizinhos mais diretos e se apresente. Isso facilita muito o entrosamento, mas evite qualquer intimidade maior no início, antes de saber direito com quem está lidando. Uma aproximação precoce de vizinhos pode vir a ser um problema mais tarde.

15. Cachorro

cachorro-alemanha

Se você tem um cachorro, você poderá mantê-lo em sua casa, independentemente do locador concordar ou não. Ele só pode proibir se o animal não for socializado, latir muito, se comportar de forma agressiva diante de outros moradores do prédio ou incomodar de qualquer outra forma. Entretanto, mesmo que o proprietário da casa não possa proibir um cachorro “bem-comportado”, não é bom mentir e omitir a presença do cão, pois isso é pré-programar conflitos para mais tarde. O locador não vai poder lhe obrigar a não ter cachorro em casa, mas ele pode achar outro motivo para implicar com você. Então, é recomendável buscar o diálogo e esclarecer isso abertamente.

16. Você vai precisar ser perseverante

Pode demorar um pouco até você achar um apartamento em Berlim (ou em outra cidade). Você irá conseguir, mais cedo ou mais tarde, mas vai ser necessário correr atrás, sem desistir logo após as primeiras “derrotas”. Seja perseverante e insista.

17. Terminologia

Para terminar, alguns termos importantes em alemão para quem está buscando moradia, que normalmente surgem em anúncios:

ab sofortde imediato
AdresseEndereço
AltbauwohnungApartamento em prédio antigo
AußenstellplatzVaga de estacionamento do lado de fora
Bad/BadezimmerBanheiro
BadewanneBanheira
BalkonVaranda/sacada
Bankbürgschaft O banco assume o papel de fiador
BaujahrAno de construção
Bezugsfrei abLivre a partir de
BriefkastenCaixa de correspondências
BusÔnibus
DachTeto (em cima da casa), telhado
DachgeschossSótão
DachterrasseTerraço no teto
DeckeTeto (por dentro), o teto do apartamento
DuscheChuveiro
EinbaukücheCozinha embutida
ErdgeschossAndar térreo
EtageAndar/piso
FahrradkellerRecinto no porão do prédio para guardar bicicletas
FensterJanela
FlurCorredor/hall de entrada
FußbodenPiso, o chão do apartamento/da casa
GarageGaragem
GartenJardim
GeschossAndar, piso
HausCasa
HausPrédio
HausnummerNúmero do prédio
HaustierAnimal doméstico
HaustiereAnimais domésticos
HeizkostenCustos com aquecimento
HeizungsartTipo de aquecimento
HundCachorro
ImmobilienImobiliária
KabelfernsehenTelevisão a cabo
Kabel-TVTelevisão a cabo
kalte MieteAluguel “frio”, valor do aluguel sem os custos adicionais
KatzeGato
KautionFiança
KellerPorão
KellergeschoßSubsolo, porão
KloVaso sanitário
KücheCozinha
LageLocalização
Maisonette-WohnungApartamento duplex
MaklerCorretor
MaklerprovisionComissão do corretor
Mietbürgschaft Fiança
MietenAlugar, locar do ponto de vista do locatário
MieterLocatário/inquilino
MietvertragContrato de aluguel
möbliertmobiliado
modernisiertmodernizado
NeubauwohnungApartamento em prédio novo/moderno
NutzflächeÁrea útil
ObergeschossAndar superior
ObjektzustandEstado do objeto
PersonenaufzugElevador (para pessoas)
ProvisionComissão (p.ex., de um corretor)
ProvisionsfreiLivre de comissão para o corretor
RaumhöhePé direito
RenovierenReformar
RenovierungReforma
SanierungReforma total
S-BahnTrem urbano
SchlafzimmerQuarto (de dormir)
SpülePia (de cozinha)
StellplatzVaga de estacionamento
Stockwerk/StockAndar/piso
StraßeRua
StraßenbahnBonde
StreichenPintar
StromkostenCustos com energia elétrica
TelefonTelefone
TelefonnummerNúmero de telefone
TerrasseTerraço
TramBonde
Treppe/TreppenhausEscada
TürPorta
U-BahnMetrô
ÜbergabeprotokollProtocolo de entrega (do imóvel)
unmöbliertnão mobiliado
UntergeschossAndar inferior
VerbrauchConsumo
VermietenAlugar, locar do ponto de vista do locador
VermieterLocador/proprietário
warme MieteAluguel “quente”, valor total
WarmwasserÁgua quente
WaschbeckenPia (de banheiro)
WGRepública, moradia compartilhada
WhgAbreviatura de ‘Wohnung’ (apartamento)
Wohnen auf ZeitMoradia temporária
WohnflächeÁrea da moradia
WohngemeinschaftRepública, moradia compartilhada
WohnungApartamento
WohnzimmerSala
ZentralheizungAquecimento central
ZiAbreviatura de ‘Zimmer’ (cômodo)
ZimmerCômodo

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