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Sublocação de imóveis na Alemanha

Informações úteis sobre a sublocação de imóveis na Alemanha e dicas importantes para não ter problemas com o locador/proprietário

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A situação de moradia nas cidades alemãs não anda fácil. Com os aluguéis tão altos e tanta gente procurando, é natural que pessoas tentem sublocar parte de seu imóvel. Resolvi relatar minha experiência recente com este assunto, o que talvez possa ser de ajuda para alguém.

Muita gente aluga de forma não oficial, o que impede o sublocatário de registrar sua residência no respectivo endereço, além de representar perigo de rescisão de contrato se o locador/proprietário descobrir. Acho que é melhor fazer tudo certinho, facilitando também a vida do sublocatário e evitando dores de cabeça.

As informações a seguir baseiam-se em pesquisa longa e acurada na internet e em conversas com um advogado especializado na área.

Repare que escrevo “locador/proprietário” porque fiquei sabendo que a diferença entre os dois é importante: o proprietário pode ser ele mesmo locador ou contratar uma administradora, por exemplo, que assumiria então essa função. É importante saber disso porque, no final das contas, quem decide é sempre o proprietário. Se o locador (administradora) criar problemas, é possível entrar em contato direto com o proprietário, que foi o que eu fiz, já que a administradora simplesmente ignorou minhas cartas. Negociei diretamente com o proprietário e a coisa se resolveu.

1. Autorização do locador/proprietário


Muito importante: para que uma pessoa possa sublocar um imóvel ou parte dele (um quarto em um apartamento, por exemplo), ela SEMPRE (!) precisa da autorização do locador/proprietário do imóvel. (§ 540 Abs. 1 BGB)

2. Seu contrato permite uma sublocação?

Se seu contrato permitir uma sublocação, você já tem a autorização do locador. Mesmo assim, você deve informar a ele o nome da pessoa que vai morar em sua casa e a partir de quando (e até quando, se for contrato de sublocação por tempo determinado).

3. Cônjuges, filhos e pais

Cônjuges, filhos  e pai e mãe não precisam de qualquer autorização para morar na casa de uma pessoa (vgl. BayObLG GE 97, 1463). Repare que isso não vale para irmãos ou parceiros amorosos não casados.

4. Cláusula no contrato proibindo uma sublocação

Uma cláusula no contrato que proíba uma sublocação de forma generalizada não tem validade. Ela não é reconhecida pela justiça.

5. O locador/proprietário não pode negar sua autorização…

O locador/proprietário não pode negar sua autorização se o locatário tiver uma justificativa plausível (ein berechtigtes Interesse) para a sublocação. Uma justificativa plausível seria, por exemplo:

  • Situação financeira precária, necessidade de sublocar para poder manter a moradia.
  • Ajudar uma pessoa emocionalmente próxima de você (namorado(a), parente…).
  • Sentimento de solidão.

Se você justificar bem seu pedido de autorização para a sublocação, o locador/proprietário não pode negá-lo.

Mas repare que o locador/proprietário não pode negar a sublocação, mas pode recusar a pessoa que você sugere como sublocatário se ele tiver motivos concretos para isso. Um motivo concreto seria, por exemplo, se existir de antemão uma inimizade entre o locador/proprietário e a pessoa sugerida.

6. Aumento do aluguel

O locador/proprietário pode condicionar sua autorização a um aumento do aluguel, argumentando que mais gente desgasta mais o imóvel. Esse aumento costuma ser aceito pela justiça, mas tem que ser em nível razoável. Em meu caso, acertamos um aumento de 30,00 EUR.

Tem locadores espertos que tentam se aproveitar a situação e aumentar bastante o aluguel, na faixa de 20 a 30%, mas isso não é permitido. Segundo o advogado, o aumento não deveria passar de 5% do aluguel (frio, Kaltmiete).

7. Faça tudo por escrito

Toda a comunicação com locador/proprietário a respeito da sublocação deveria ocorrer sempre por escrito.
Ao solicitar a autorização (por escrito!), informe o nome da pessoa que irá morar em sua casa, seu endereço atual e o período da sublocação. Você não é obrigado a passar mais informações, nem mesmo o quanto o sublocatário ganha (alguns locadores/proprietários gostam de pedir isso), nem o valor da sublocação.
Estipule um prazo para uma resposta do locador/proprietário (um prazo razoável seria de 14 dias).

8. Contrato de sublocação

É recomendável fazer um contrato de sublocação por escrito (mesmo que contrato de boca valha!), registrando o que foi acertado. Tem vários modelos na internet ou pode-se comprar em papelarias.

9. Se o locador/proprietário se recusar a autorizar a sublocação

Se o locador/proprietário se recusar a autorizar a sublocação sem motivo plausível, você pode mover ação de indenização contra ele. Ele teria então que ressarcir o valor que você teria recebido se tivesse sublocado o quarto.

10. Se você já alugou com a intenção de sublocar

Repare que a ‘justificativa plausível’ para a sublocação tem que ter surgido depois de você ter alugado o imóvel. Se você já alugou com a intenção de sublocar e o locador/proprietário souber disso, ele pode negar sua autorização.

11. Sublocar todo o imóvel?

Você pode também sublocar um imóvel inteiro, mas aqui também vale: se tiver uma justificativa plausível para isso, por exemplo, ir trabalhar em outro país ou mesmo em outra cidade por um período mais longo.

12. Der Wohnungsgeber

Uma vez que o locador/proprietário tiver autorizado a sublocação, o sublocador pode passar a morar no imóvel. Para o registro de residência, é o locatário que assina como “Wohnungsgeber” do sublocatário.

13. Associação de inquilinos

Para terminar, uma recomendação: se você alugou imóvel em Berlim, talvez fosse bom ser membro de uma “Mieterverein” (associação de inquilinos). Além de apoiar o importante trabalho deles, você ainda tem aconselhamento jurídico, se um dia vier a ser necessário. Em Berlim, ser membro custa 48 euros por ano (mais informações no site da Berliner Mieterverein).

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Gustl Rosenkranzhttps://gustl-rosenkranz.de/
Blogueiro brasileiro residente em Berlim
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